GTX-B 추가역 호재가 있는 청학사거리 임장기

November 08, 2022 | 8 Minute Read

I. 청학사거리를 임장지로 선택한 이유

첫번째 임장지를 어디로 정할까 고민하다 초도 기위 떠오른 것은 요사이 갑 이슈인 GTX-B 정차지역이었다. 기존의 정차지역인 송도, 구월, 부평은 장상 알고 있었는데 사업성을 높이기 위해

추가역을 1~2개 선정해준다는 얘기를 들었다.

이중 제일 유력한 곳이 청학사거리역과 연수역이었다.

처음에 들었을 입노릇 청학사거리역이라는 데가 있나 의아했는데 의아한 이유가 있었다. 청학사거리역은 상금 없는 것이었다. 이에 호기심이 생겼고 한번 가보기로 했다.

호재는 다음과 같다.

<수인선> 청학사거리에 수인선 청학사거리 역을 신설한다.
<제2경인선> 청학사거리역까지 제2경인선을 신설해 연결한다.
양반 큰 호재 !!! GTX-B 추가역을 청학사거리역에 신설한다.

이렇게 호재대로만 실행되면 서울과 경기남부를 모두 연결하는 트리플역세권이 된다.

사실 청학사거리는 인천에서 10년 넘게 거주한 나도 곧 알지 못하는 곳이었다. 위치가 문학터널과 청량터널 사이에 있어 주안 등 구도심에서 송도로 넘어올때 찬찬히 쓱 지나가는 지역이었다.

또한, 연수구 구 중심지인 연수역과 거리가 떨어져 있으며, 그나마 수인선도 정차하지 않고 살금살금 지나가는 곳으로 소외된 지역이었는데 호재만 실현된다면 무에서 유를 창조하는 급으로 올라설 생명 있는 것이다.

II. 임장루트

일단 임장지역으로 정한 형편 너나위님의 방법대로 사전조사를 해보았는데, 짐짓 호재값인지 몽땅 호가가 올라가 있었다. 아무리 봐도 시재 거주가치로는 이만한 가격이 아닌데 말이다. 일단 임장루트를 정하고 하나씩 둘러보기 시작했다.

III. 청학사거리 도척 초역세권

먼저 청학사거리와 지아비 가까운 곳부터 둘러보기 시작한다. 역이 생긴다면 초역세권이 될 아파트들이다.

상용아파트 - (입주) 1994년 - (용적률) 116% - (세대수) 353세대, (초등학교) 청학초 (주차대수) 1.17대 (타입) 계단식 - (평형) 101㎡(전용 84㎡) 1개 단일 타입 - (가격) 매매 호가 5억~6억, 객세 호가 2.8억~3.3억 - (장점) 상용아파트는 청학사거리 금방 앞이다. 역이 생기면 역품아나 마찬가지다. 1994년 입주로 30년이 다되어가며 용적률도 낮다. 84 안정화 1개 일구 타입으로 사후 재건축 추진에 용이할 것으로 보인다. 아파트 전체가 평지로 되어 있으며 관리상태도 좋아보인다.

- (단점) 청학초 학군으로 큰길을 건너서 한참가야 통학가능, 주변상권 전무, 서측 빌라촌 상가가 당분간 있긴 일편 생활상권으로 보기는 어려움 - (총평) 호재가 실현된다면 위치적으로는 좋아보이며, 재건축도 기대해볼만하다. 오직 초등학교 통학이 어려워보이며, 기위 호재가 반영되어 호가가 참으로 높다. 철길 호재가 실현되려면 최소 10년은 봐야 하는데, 이빨 시기에 투자가치가 있는지는 의문이 든다.

성호아파트 - (입주) 1993년 - (용적률) 120% - (세대수) 487세대, (초등학교) 청학초 (주차대수) 0.99대 (타입) 계단식 - (평형) 103㎡(전용 84㎡) 1개 단순 타입 - (가격) 매매 호가 4억~5억, 구년 호가 2억~3.6억 - (장점) 청학사거리 한블럭 거리로 5분이면 도달 가능하며, 여기까지는 오르막길 가난히 당 핵 있어 초역세권으로 쳐줄수 있다. 1993년 입주로 30년이 다되어가며 용적률도 낮다. 84 1개 낱 타입으로 후 재건축 추진에 용이할 것으로 보인다. 아파트 내 약간의 단차가 있으나, 관리상태는 좋아보인다.

- (단점) 청학초 학군으로 큰길을 건너서 한참가야 통학가능, 주변상권 전무 - (총평) 호재가 실현된다면 위치적으로는 좋아보이며, 재건축도 기대해볼만하다. 모처럼 초등학교 통학이 어려워보인다. 상용아파트에 비해 1억원 수평기 호가가 낮은데 도리어 합리적으로 느껴진다. 고작해야 이가격도 인천 냄새 다른 신도시에 비해 메리트가 있는지는 모르겠다. 철로 호재가 실현되려면 최소 10년은 봐야 하는데, 이조 시기에 투자가치가 있는지는 의문이 든다.

시대아파트 - (입주) 1994년 - (용적률) 119% - (세대수) 916세대, (초등학교) 청학초 (주차대수) 0.95대 (타입) 계단식 - (평형) 45㎡(전용 35㎡), 63㎡(전용 49㎡) - (가격) 매매 호가 : (45) 1.9억 ~ 2.1억, (63) 3억 ~ 3.3억 / 과년 호가 : (45) 1.4억 ~ 1.5억, (63) 1.6억 - (장점) 청학사거리 어서 앞으로 초역세권이 될 핵 있으며, 간신히 내부도 평지이다. 소형타입 중심, 1994년 입주로 30년이 되어 가며, 용적률도 낮다. 청학초도 좁은 도로만 건너면 되서 통학에 유리, 금방 앞에 이마트에브리데이 가겟방 건물이 있어 생활상권도 편해 보임 - (단점) 수인선은 지상철로 전철이 지나가는 즉변 앞에 위치해있어 동에 따라 소음이 느껴질 성명 있음, 소형평형으로 세대수가 많은데 재건축 진행이 용이할지는 의문 - (총평) 호재가 실현된다면 위치는 최상, 재건축도 기대해볼만하다. 소형평형 위주로 갭투자 비용도 낮아 적은 비용으로 투자 하기엔 좋아보임
용담마을아파트 - (입주) 1994년 - (용적률) 97% - (세대수) 500세대, (초등학교) 청학초 (주차대수) 0.45대 (타입) 계단식 - (평형) 60㎡(전용 49㎡) - (가격) 매매 호가 : 2.5억 ~ 2.9억 / 전재 호가 : 1.6억 ~ 2억 - (장점) 청학사거리까지 평지로 5분 거리, 지역 내부도 평지, 청학초 속히 좁은길로 잘 앞, 1994년 입주로 30년이 되어 가며, 용적률도 낮다.바로 앞에 이마트에브리데이 전방 건물이 있어 생활상권도 편해 보임, 용담근린공원 고만 옆, 진료소 즉각 옆 - (단점) 5층 건물로 엘베가 없다. 수인선은 지상철로 전철이 지나가는 단숨에 앞에 위치해있어 동에 따라 소음이 느껴질 성명 있음 - (총평) 5층의 엘베 없는 단점이 재건축 추진에는 호재로 작용가능, 대지지분 높음(비슷한 면적에 ‘시대’보다 세대수가 절반), 단일평형, 초중품아적인 위치, 공원 등 여러모로 투자용으로 메리트 있어 보임
효정아파트 - (입주) 1993년 - (용적률) 116% - (세대수) 312세대 (초등학교) 합박초 (주차대수) 1.01대 (타입) 계단식 - (평형) 102㎡(전용 84㎡) - 부동산 호재 (가격) 매매 호가 : 4.2억 ~ 5.5억 / 안해 호가 : 2.2억 ~ 3.2억 - (장점) 청학사거리 초역세권, 1993년 입주로 30년이 되어 가며, 용적률 낮음, 함박초 작은길 두번 건너서 갈만함, 단지내 가겟방 있음, 아파트 사태 및 관리상태 양호 - (단점) 수인선은 지상철로 전철이 지나가는 각즉 앞에 위치해있어 동에 따라 소음이 느껴질 길운 있음 - (총평) 상용아파트에 비해 1억원 계획성 호가가 낮은데 되레 합리적으로 느껴진다. 기껏해야 이가격도 인천 기미 다른 신도시에 비해 메리트가 있는지는 모르겠다. 철도선 호재가 실현되려면 최소 10년은 봐야 하는데, 이조 시기에 투자가치가 있는지는 의문이 든다.

IV. 청학사거리 짐작 10분 내외

서해아파트 - (입주) 1993년 - (용적률) 112% - (세대수) 294세대, (초등학교) 청학초 (주차대수) 1대 (타입) 계단식 - (평형) 105㎡(전용 84㎡) - (가격) 매매 호가 3.6 ~ 5억, 전년 호가3억 - (장점) 청학사거리 10분 거리. 뒤에 산이 있다. 끝. - (단점) 여기서부터 오르막길이 시작되고, 아파트 입구까지 경사가 심하다. 역까지 가까운 편이지만 역세권으로 봐주기에 어려운 면이 있다. 1993년 입주로 30년이 다되어가며 용적률도 낮으나, 고작 모양과 고저차로 사업성은 낮아보인다. 청학초 학군으로 큰길을 건너서 한참가야 통학가능, 주변상권 전무 - (총평) 실현될지 미지수이고 시기가 먼 호재에 소득 위치를 안고 가는 것은 비추
청학동하나(연수하나1차)아파트 - (입주) 1995년 - (용적률) 157% - (세대수) 724세대, (초등학교) 청학초 (주차대수) 1.5대 (타입) 계단식 - (평형) 49㎡(전용35㎡), 77㎡(전용59㎡),105㎡(전용84㎡) - (가격) 매매 호가 : (49) 없음 (77) 3.1억~3.5억 (105) 4.4억 ~ 6억 / 지난해 호가 : (49) 1.3억 (77) 2.2억~3억 (105) 없음 - (장점) 청학초,청학중,바이오고로 둘러쌓인 위치, 바로앞 LF몰, 연수구보건소 바로옆, 체육공원 바로옆, 청학사거리 10분거리, 일껏 감시 잘되어있음, 주변환경 깔끔, 생활하기에는 최상 - (단점) 청학사거리에서 슬그머니 멈, 30년이 다되어가나 용적률이 상대적으로 높아 재건축을 기대하기엔 어려움 - (총평) 생활하기엔 좋은 것은 분명함, 미래가치가 있는지는 불확실함(역에서 먼위치, 상대적으로 높은 용적률)
동남아파트 - (입주) 1994년 - (용적률) 132% - (세대수) 420세대, (초등학교) 함박초 (주차대수) 1.64대 (타입) 계단식 - (평형) 111(전용91㎡), 125㎡(전용104㎡),146㎡(전용124㎡) - (가격) 매매 호가 : (111) 4.7~5.5억 (125) 5.2억~6억 (146) 4.8억 ~ 6.5억 / 전년 호가 : 없음 - (장점) 역세권(아파트입구가 삥 돌아서 오르막길을 통해 오게 되어 체감상 5분 체계 훨씬 걸림), 입구에 큰 상전 있음, 함박초 이런 점에서 앞, 고작해야 앞 상권들이 잘 형성되어 있음, 중대형평형 위주 - (단점) 역세권이나 기껏 입구가 먼게 단점(추후 큰길쪽으로 입구를 내면 해결가능), 타단지에 비해 상대적으로 용적률 높음 - (총평) 중대형 위주로 초등학교 앞이며 상권도 충분해 실거주로 살기 좋음, 재건축도 못할 정도는 아니며 호재만 발현된다면 백분 실현 가능함
성일아파트 - (입주) 1993년 - (용적률) 122% - (세대수) 414세대 (초등학교) 함박초 (주차대수) 0.78대 (타입) 복도식 - (평형) 54(전용39㎡), 81㎡(전용59㎡) - (가격) 매매 호가 : (54) 2.3~2.6억 (81) 3억~4억 / 전재 호가 : (54) 1.45억 (81) 2억~2.7억 - (장점) 역세권(10분), 주변에 전방 많음, 함박초 걸어갈만 함(길 2개) - (단점) 복도식, 주차대수 적음, 용담지하차도를 기준으로 남쪽과 단절되어 있는 느낌, 용담지하차도 기준으로 옆에 있는 상가들은 빈 곳이 많으며 지하도(도보,차도)가 있는데 여 주변이 안전해보이지 않는 느낌이 있음 - (총평) 역에서 가까운 것 외에는 추천하고 싶지 않음, 언저리 분위기가 안좋고 다른 대안이 많음

V. 청학사거리 북쪽

청학사거리 북쪽은 남에서 북으로 우극 경사가 심하며, 대다수 빌라촌으로 구성되어 있다. 거개 유일한 아파트 단지로 청학현대아이파크가 있음. 이출 아파트는 대형 위주로 2000년에 지은 아파트이나 역세권이라 하기엔 만만 오르막에 있고 지은지 다소 안되어 재건축을 기대하기도 어려움. 그밖에 빌라촌은 재개발을 기대해야할텐데 아직까지 아무런 움직임이 없기 때문에 중단기적으로 투자로 비추함.

VI. 청능대로 남측, 청능교차로 동남쪽

시기 밑에 빌라촌이 위치해있고 청능대로 남쪽에 태평2차아파트가 있으며, 임자 옆에 신규단지를 분양준비중이다. 이쪽은 청능대로를 기준으로 청학사거리쪽 상권과 단절되어 있으며 곧바로 뒤에는 산이 있고, 겨우 내부는 상당한 경사가 있어 살기에도 비추하며, 사과후 환경이 나아질 것으로 보이지도 않아 투자의 가치도 없다고 봐야 한다.

VII. 총평

청학사거리는 내가 가장 머리털 임장한 지역이다. 이득 지역의 아파트들은 대부분 총체 30년이 되어가고 있으며 시장상황만 받쳐준다면 재건축에 유리한 조건이긴 하다. 그럼에도 중제 기준으로는 지하철역이 현존하는 것도 아니고, 일자리가 많은 것도 아닌 애매한 위치이다. 2022년 부동산 침체기가 시작됨에 따라, 호재만 가지고 이지역을 투자하기엔 무리라고 판단된다.

장기적으로 봤을 단시 기어이 레일 계획은 이뤄질 것으로 보인다. GTX-B 역이 이곳에 신설될지는 확실하지 않으나, 일단 제2경인선과 수인선 신설역은 생길 것으로 보인다. 또한 판교쪽으로 월판선이 연장되는 것도 실현 가능성이 높아, 먼 미래에는 또렷이 좋아질 지역이라 생각된다. 호재에 반응해 호가가 무지 띄워져 있는 경향이 있으니 모든 것이 가라앉고 투자를 도전해볼만 하다.

분간 : 이곳은 청학사거리역 기준으로 초역세권이 될 곳만 지켜보고 있으면 되겠다.

Category: life